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房产税、城镇土地使用税政策访谈
2017-07-13 08:55:06 字体:【

 

 

   主持人:尊敬的纳税人、网友朋友们,大家上午好!欢迎走进潍坊市地税局访谈直播室,今天访谈的主题是“房产税、城镇土地使用税政策培训解读”。参加今天访谈直播的嘉宾来自潍坊市地税局奎文分局的黄惠鸣同志。
  黄惠鸣:大家好!今天,我主要介绍房产税、城镇土地使用税的相关税收政策,并现场回答网友们提出的问题,帮助纳税人朋友正确理解税收政策规定,以便更好地办理纳税申报等事宜。
  主持人:在我国目前以流转税为主的税收体制下,增值税、消费税等主体税种构成了企业最大的税务成本。房产税、土地使用税、印花税、契税、土地增值税等财产行为税,基本上属于地方小税种,在企业总体税务成本上占的比重较小,但是如果企业不重视不正确理解这些小税种的相关政策规定,就会造成申报错误,给企业带来不必要的税务处罚风险。
  现在我们有请嘉宾给我们介绍一下房产税和土地使用税的征管范围是怎么规定的。
  黄惠鸣:好的。根据《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》的规定,房产税和城镇土地使用税的征税范围为:城市、县城、建制镇和工矿区。其中:
  城市是指经国务院批准设立的市。城市的征税范围为市区、郊区。
  县城是指县人民政府所在地。
  建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。
  工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中,符合国务院规定的建制镇标准,但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税和土地使用税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。
  主持人:通过介绍,我们了解到,在城市、县城、建制镇和工矿区以外的房产和土地,是不征税的。那么,怎么确定房产税和城镇土地使用税的纳税义务人呢?
  黄惠鸣:我们先来看房产税的规定。根据《房产税暂行条例》的规定,房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人。
  产权属于国家所有的,由经营管理的单位缴纳;产权属于集体和个人所有的,由集体单位和个人缴纳;产权出典的,由承典人缴纳;产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。
  归纳一下,房产税的纳税人具体包括以下几种:产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。
  我们再来看一下城镇土地使用税的规定。《城镇土地使用税暂行条例》规定,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
  城镇土地使用税的纳税人具体包括:
  ①.拥有土地使用权的单位和个人;  
  ②.如果拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的,其土地的实际使用人和代管人为纳税人。
  ③.土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的,其实际使用人为纳税人;
  ④.土地使用权共有的,共有各方都是纳税人,由共有各方分别纳税。
  主持人:据我所知,房产税采用比例税率征收,房产税的计税依据分为从价计征和从租计征,请你讲解一下纳税人应该如何计算房产税。
  黄惠鸣:好。
  《房产税暂行条例》第三条规定:房产税依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。(山东省规定的减除幅度为30%。)
  房产出租的,以房产租金收入(不含增值税)为房产税的计税依据。
  按照房产计税余值征税的称为从价计征;按照房产租金收入计征的,称为从租计征。
  具体的计算公式如下:
  1、对经营自用的房屋以及房屋承典的,按房产余值计税
  年应纳房产税=房产原值×(1-30%) × 1.2%     
  2、对于出租的房屋,按租金收入计税
  年应纳房产税= 租金收入(不含增值税)× 12%
  主持人:这边有网友提出问题,我们来看一下,宏兴经贸有限公司有具备房屋功能的地下房产若干,一半用作仓库储存货物,一半用于出租,请问我公司的地下房产应该怎样缴纳房产税?
  黄惠鸣: 这位网友提出的问题,比较具有代表性,在这里,我们来学习一下地下建筑物缴纳房产税的有关规定:

 

针对地下建筑物房产税征收混乱的具体情况, 2005年12月财政部和国家税务总局联合发出《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号),从而进一步加强地下建筑房产税的征收,统一税收政策,规范税收管理。

  财税[2005]181号文将具备房屋功能的地下建筑的房产税政策明确如下:

  一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。

  上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

  二、自用的地下建筑,按以下方式计税:

共分三种情况
  1.工业用途房产,以房屋原价的50-60%折算作为应税房产原值。山东省按50%折算,所以我省工业用途地下建筑:

年应纳房产税的税额=房屋原价×50%×(1-30%)×1.2%。
  2.商业和其他用途房产,以房屋原价的70--80%作为应税房产原值。山东省按70%折算,所以我省这类用途地下建筑:

年应纳房产税的税额=房屋原价×70%×(1-30%)×1.2%。
  3.对于与地上房屋相连的地下建筑,比如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

三、出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

  四、本通知自2006年1月1日起执行。

  从以上规定看,宏兴公司用作仓库的地下建筑部分,应该按自用其他用途房产,依照70%的折算比折算房产原值从价计征房产税;出租的地下部分应该按照收取的租金收入从租计征房产税。

  主持人:我们再来看一下这位网友的留言:我公司融资租赁瑞达财务公司的房屋作为办公用房,请问该由谁来缴纳房产税,如何缴纳?

  黄惠鸣:要想弄清楚融资租赁房产的房产税缴纳问题,我们先要明白融资租赁的定义。

  融资租赁是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁业务,也就是:根据承租人所要求的条件购入设备或固定资产,然后再租赁给承租人,合同期内所有权归出租人,承租人只拥有使用权,合同期届满,承租人付清全部租金后,有权按残值购买固定资产,承租人就拥有了所有权。出租人

  对融资租赁房屋的情况,由于租赁费金额中包括了购进房屋的价款、手续费、借款利息等,与一般房屋出租的“租金”内涵不同,且租赁期满后,当承租方偿还最后一笔租赁费时,房屋产权要转移到承租方,这实际上是采取分期付款购买固定资产的一种形式。所以在计征房产税时应该按照房产余值从价计征。这与财务制度上将融资租赁资产计入企业固定资产的规定是相吻合的。

  根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)的有关规定,为完善房产税、城镇土地使用税政策,堵塞税收征管漏洞,自2009年l2月1日起,属于融资租赁性质的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。如果合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

  由此可见,这位网友公司的办公用房应按规定依照房产余值缴纳房产税。

  主持人:这位网名为飞翔的网友留言,我公司租入新办公楼后进行装修,发生的大额装修费是否缴纳房产税?如果缴纳应由我公司缴纳还是出租人缴纳?
  黄惠鸣:根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)规定,对依照房产原值计税的房产,不论企业是否在会计账簿固定资产科目中记载,均应该按照房屋原价计算缴纳房产税。其中,房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算,纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。
  对于租入新房屋的装修支出,根据企业会计准则和企业所得税法的有关精神,如果由承租人承担有关装修费用,应作为承租企业的“长期待摊费用”进行摊销,并未计入出租方的房屋原值,所以承租方发生的装修支出可以不缴纳房产税。

  主持人:我们已对房产税的基本政策要求有了一定的了解,相信纳税人朋友们也很关注城镇土地使用税的政策规定,《城镇土地使用税暂行条例》规定,凡在征税范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税义务人。单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位。个人包括个体工商户及其他个人。下面让我们一起来了解城镇土地使用税的具体计算要求。

  黄惠鸣:根据《城镇土地使用税暂行条例》的规定,城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据。

  为调整土地级差收入,鼓励平等竞争,其税额实行分级幅度税额(元/平方米)。

  下面就以下三项内容作具体说明:
  1、关于实际占用面积的确定问题:
  土地占用面积的组织测量工作,由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。纳税人持有县以上人民政府核发的土地使用证书的,按照证书确认的土地面积计算纳税;尚未核发土地使用证书的,暂按由纳税人据实申报并经设区的市、县(市)税务部门审核确认的土地面积纳税。
  2、每平方米土地年税额标准规定如下:
  城镇土地使用税税率表
  

  级别

  每平方米年税额(元)

  大城市

  1.5—30

  中等城市

  1.2—24

  小城市

  0.9—18

  县城、建制镇、工矿区

  0.6—12


  现行潍坊市城区的城镇土地使用税年税额标准为:一级土地13元/平方米,二级土地8元/平方米,三级土地6元/平方米。
  3、城镇土地使用税年应纳税额=计税土地面积(平方米)×适用税额
  主持人:这里又有网友提出了问题,房地产开发公司取得土地证,但是拆迁纠纷未解决,未取得土地的使用权,土地使用税由实际使用人还是土地证所有人缴纳?
  黄惠鸣:财政部国家税务总局(财税[2006]18号)文规定:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。其中,对尚未取得土地使用权证书的纳税人,因未完成拆迁或城市规划调整的原因,未按约定时间交付土地的,国土部门(或其他政府有关部门)与纳税人签订补充协议,重新约定土地交付时间的,或由国土部门(或其他政府有关部门)出具延迟交付土地证明的,以纳税人实际取得土地之次月为纳税义务发生时间。
  主持人:纳税人朋友应该知道如何正确计算房产税和城镇土地使用税了,现在我们来看一下两税种的纳税地点和纳税期限有没有具体的规定要求?
  黄惠鸣:我们先看一下条例对房产税和城镇土地使用税纳税地点的具体规定:
  房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地的,应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。
  城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地,由土地所在地的税务机关负责征收。纳税人使用的土地不属于同一市(县)管辖范围内的,由纳税人分别向土地所在地的税务机关申报缴纳。
  再来看一下房产税和城镇土地使用税的纳税期限。房产税和城镇土地使用税都实行按年计算、分期缴纳的方法。具体的缴纳期限由省、自治区、直辖市税务机关结合当地情况,一般分别确定按月、季或半年等不同的期限缴纳。
  山东省地方税务局对全省房产税、城镇土地使用税、印花税等税种的申报纳税期限进行了统一明确。(鲁地税函[2008]214号)具体规定如下:
  一、房产税
  房产税按月、季或半年缴纳的,申报纳税期限为月份、季度或半年终了后15日内。
  二、城镇土地使用税
  城镇土地使用税按月、季或半年缴纳的,申报纳税期限为月份、季度或半年终了后15日内。
  主持人:网友百舸争流问,我公司是一家残疾人福利机构,怎样缴纳土地使用税?
  黄惠鸣:为继续贯彻落实促进残疾人就业的文件要求,保持政策的连续性,对安置残疾人就业的单位,具体的城镇土地使用税优惠政策在《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)文中重新进行了明确。
  对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%)且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)的单位,可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。
  山东省规定对此类纳税人在达到上述文件标准的年度免征该年度城镇土地使用税。
  该类纳税人应该持以下材料向主管税务机关办理减免税备案:

  1.纳税人与残疾人签订的劳动合同或服务协议(副本);

    2.纳税人为残疾人缴纳社会保险费缴费的记录;

    3.纳税人向残疾人通过银行等金融机构实际支付工资凭证;

    4.主管税务机关要求提供的其他材料。
  主持人:如风飘网友问,我公司将房产出租,第一个月是免租金的,税务机关却要我们缴纳房产税,这是为什么?
  黄惠鸣:关于出租房产免收租金期间房产税的缴纳问题,在(财税号)文中规定:“对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”[2010]121
  在实际的房产租赁中,一些出租人往往采取给予一定期限免收租金的优惠来招揽承租人。如果按实际租金收入征税,免收租金期间纳税人对其房产按零租金申报,据此计算的应纳税款为零,造成了税收流失。尽管免收租金期间没有租金收入,但该房产是用于出租,属于营业用房,应该按规定缴纳房产税。
  为堵塞出租房产免收租金期间房产税征收漏洞,财税[2010]121号明确,出租房产免收租金期间房产税的计税依据为房产原值,并由产权所有人缴纳。
  此条规定符合房产税的基本精神——只要用于商业目的就应该征收房产税,也就是说纳税人只能在从价计征和从租计征之间选择其一来缴纳房产税。
  主持人:杨柳依依网友问,房产税是按房屋原价计算征收的,为什么税务部门却要求我们加上地价款后申报?
  黄惠鸣:关于将地价计入房产原值征收房产税问题,(财税号)文规定:“对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。这样“房地一致”的原则,在一定程度上提高了土地利用成本,有利于促进节约集约用地。[2010]121
  宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”容积率是反映土地使用强度的指标。容积率越小说明工程项目的建筑面积越小,企业就没有充分地利用土地,造成了土地的浪费,在土地资源日益紧张的情况下,国家自然要抑制宗地容积率偏低的现象,于是,财税[2010]121号文通过对宗地容积率偏低的建筑课以高税负来鼓励企业节约土地资源。

  主持人:由于时间关系,其他网友的留言我们就不能一一解答了。今天的在线访谈,广大纳税人积极关注,在这里非常感谢纳税人朋友和网友的参与,如果您还有办税政策方面的问题,欢迎拨打12366热线电话或登陆潍坊地税网上服务平台进行咨询,我们将竭诚为您服务。

  本期税收政策网上解读辅导活动到此结束!谢谢您的参与!再见!
  黄惠鸣:再见!

 



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